Die schlechte Entwicklung vieler geschlossener Immobilienfonds hat dazu geführt, dass sich die Anleger offenen Fonds zuwenden. Das zeigen schon die Zahlen für das Jahr 2016: Während in offene  Immobilienfonds 6,9 Milliarden Euro investiert wurde, verkauften geschlossene Fonds nur für 820 Millionen Euro Anteile. Die Stiftung Warentest  hat mehrfach (2012, 2014, 2015 und 2016) Immobilienfonds untersucht. Angesichts der hohen Risiken sollten nicht mehr als 5 % des Vermögens hier angelegt werden, zudem sollte man einen Totalverlust verkraften können. Dabei wurden immer die gleichen Risiken identifiziert:

  • Blindpools: Bei der Zeichnung steht für mindestens 10 % der Summe noch nicht fest, in welche Immobilien investiert werden soll. Anleger können die Chancen und Risiken nicht kalkulieren. Oft zahlt sich eine solche Vertrauensinvestition nicht aus. Ein Fonds muss ich festlegen, um welche Immobilien es geht.
  • Eine hohe Kreditfinanzierung kann bei Ausfällen und schlechter Vermietung zur Überschuldung bzw. signifikant reduzierten Ausschüttungen führen.
  • Bei Fremdwährungskrediten zum Beispiel in US-Dollar, Yen oder Schweizer Franken entstehen weitere Risiken für die Anleger.
  • Hohe Soft-Costs / Einmalkosten für zum Beispiel die Konzeption, Vertrieb oder Verwaltung: Sie können bei mehr als 20 % liegen und damit die Investitionssumme schmälern.
  • Die Prospektverantwortung muss bei einem Fondsinitiator und nicht bei der Fondsgesellschaft liegen. Die Anleger dürfen über ihre Beteiligung  nicht für Prospektmängel haften.
  • Das Haftungsrisiko erhöht sich bei Ratenzahlung für Anleger. Im Falle einer Insolvenz müssen sie bis zur vereinbarten Gesamtsumme weiterzahlen.
  • Oft werden bis zum Laufzeitende weder die Renditeziele, noch der prognostizierte Veräußerungserlös erreicht. Manchmal kommt es dann zu einer Laufzeitverlängerung, um die Immobilie zu einem angemessenen Preis verkaufen zu können.
  • Nachschüsse / Rückforderung von Ausschüttungen nach § 172 Abs. 4 HGB
  • Totalverlust wegen Insolvenz.
  • Eine vorzeitige Veräußerung kann nur über einen Zweitmarkt erfolgen, bei dem nicht wie bei Aktien ein börsentäglicher Handel möglich ist. Bei vielen Anteilen ist das nur unter dem Einstandskurs möglich.

In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass vor allem auf die folgenden Risiken nicht im erforderlichen Umfang hingewiesen wurde:

  • Risikoeinschätzung im Vergleich zu vergleichbaren Immobilienaktien (Zweitmarktindex Immobilienfonds)
  • Die meisten Fonds erreichen ihre Renditeziele nicht, wie eine Studie der Stiftung Warentest zeigt.
  • Marktanlayse / Branchenentwickung / Rentabilität des Mietvertrages: höhere als die ortsüblichen Mieten führen zu überteuerten Anschaffungskosten / Eignung für Nachmieter / Prognoseprämissen / Überkapazitäten / Währungsrisiken / Betriebskostenrisiko (z.B. Personal und Energie)
  • Erläuterung der Leistungsbilanz für das Vorjahr / Prospektprüfung nach Standard IDW S 4 (Richtlinie des Instituts der Wirtschaftsprüfer)
  • Gefahr des Totalverlusts
  • Gefahr der Rückforderung nach § 172 Abs. 4 HGB, wenn es sich bei den (prognostizierten) Ausschüttungen um gewinnunabhängige Entnahmen aus den Einlagen und nicht um Unternehmensgewinne handelt.
  • Gefahr von Nachschüssen
  • Angaben zur Verteilung des wirtschaftlichen Risikos
  • Interessenkollisionen durch personelle und organisatorische Verflechtungen im Kreis der Initiatoren
  • Arbeitsweise und Funktion von Mittelverwendungskontrolle / Treuhänder / Anlegerbeirat
  • Gefahr der Laufzeitüberschreitung
  • Risiken bei vorzeitigem Ausstieg: Wertverlust / kein Markt / kein Rückgaberecht
  • Objektbezogene Besonderheiten bei der Weiterveräußerung zum Laufzeitende / angemessene Boni für Veräußerung
  • Keine Angaben zu Vergütung / Provision / Kick-Back-Zahlung an Vertrieb, die in Einzelfällen bei 20 % der Einlage liegen kann.
  • Eignung für das konkrete Anlageziel wie zum Beispiel risikolose Altersversorgung.

Bei Beratungsfehlern kommt unter Umständen eine Rückabwichlung (Kapitalerstattung gegen Rückübertragung des Fondsanteils) in Frage.

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